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80后准夫妻月入1万多 如何科学打理多套房

2012-09-21 来源:亚洲财经综合 作者: 字体: - 收藏
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文章导读:古先生今年30岁,在沈阳市一家国企工作。古先生的年收入构成较为复杂,包括月基本工资、季度奖金和年终奖,平均每年在9万元左右。女朋友岳女士,29岁,是沈阳某三甲医院的一名大夫,平均月收入6000元左右。二人生活方面开销不大,每月大概2000元左右。资产方面,古先生名下有两套房产,一套72平方米,市...

   房产在家庭资产中属于固定资产,应占一定比例。但如果占比过高,则需要灵活科学打理,才能获得较好的收益。

   理财案例

   古先生今年30岁,在沈阳市一家国企工作。古先生的年收入构成较为复杂,包括月基本工资、季度奖金和年终奖,平均每年在9万元左右。女朋友岳女士,29岁,是沈阳某三甲医院的一名大夫,平均月收入6000元左右。二人生活方面开销不大,每月大概2000元左右。资产方面,古先生名下有两套房产,一套72平方米,市值55万元,目前正在出租,月租金1600元;另一套100平方米,市值60万元,其中有古先生公积金贷款25万元。由于二人对目前两处房产的位置都不是太满意,决定先以岳女士的名义购买一套房产,然后登记(沈阳目前家庭购买第三套住宅无法贷款,岳女士名下暂无房产,还可以贷款)。经过多次比较,二人决定在于洪新城附近购买一处116平方米、总价60万元的房产,其中首付20万元,按揭贷款40万元,但具体贷款年限和每月还款额未定。

   古先生家庭资产负债表(万元)

   资产负债

   活期存款0.0

   流动性资产0.0消费性负债0

   股票基金0.0

   房产一55.0

   房产二60.0房产二负债25.0

   投资性资产115.0投资性负债25.0

   自用房产60.0自用房产负债40.0

   自用轿车8.0

   自用性资产68.0自用性负债40.0

   资产总计183.0负债总计65.0

   古先生家庭年现金流量表(万元)

   收入项目金额支出项目金额储蓄项目金额

   薪资15.67家计支出2.40

   工作收入15.67生活支出2.40生活储蓄13.27

   利息收入0.00保费支出0.00

   租金收入1.92利息支出1.09

   理财收入1.92理财支出1.09理财储蓄0.83

   总收入17.59总支出3.49总储蓄14.10

   家庭财务分析

   1.从资产负债表上看,古先生家庭的流动性资产为0,远低于标准值3-6倍,这与古先生家庭刚买住宅有关系。这个时期的家庭财务是非常脆弱的,应建立存款准备金,来应对家庭生活中遇到的失业、事故、还贷款等意外状况及突发事件。

   2.古先生家庭房产比例较高,房产在总资产中的占比达到了95.63%,而一般家庭房产在总资产中的比例上限是80%。过高就意味着家庭资产流动性不足,如果房价波动,就会给家庭带来财务风险甚至是财务危机。建议有个更合理的家庭资产结构,分散风险,提高收益。

   3.从现金流量表上看,古先生家庭的净结余比率为80.16%,减去每年应还贷款本金部分(贷款本金的减少体现在年度资产负债表中,是负债的减少,不体现在现金流量表中),实际攒下的钱比标准值40%要高很多,这与古先生家庭攒钱意识较强有关。但随着新贷款的审批通过,家庭未来就要背上沉重的负担,如何控制好每月还款额,留出足够的现金流,为未来做准备,就成了古先生家庭的重要课题。

   理财目标

   1.古先生和女友岳女士打算结婚,并计划在后年要孩子,想知道家庭财务如何能够负担得起。

   2.古先生和岳女士目前已经决定贷款40万元,但具体还款期限,二人还有很大的分歧。想知道不同的还款期限和还款方式,贷款利息分别是多少,哪种方案更适合他们。

   理财建议

   现金规划

   对古先生来说,首先应建立紧急预备金。家庭紧急预备金主要用来应对家庭生活中遇到的失业、事故等意外状况及突发事件。准备了3-6个月家庭紧急预备金,即使家庭遇到了一些问题,也能够保证家庭一段时间内能够维持正常的生活,从容面对危机。建议古先生留出1.5万元作为个人的紧急预备金,其中0.5万元以活期存款方式留存,1万元投资于货币市场基金。如果古先生觉得家庭现阶段资金比较紧张,也可以采用申请信用卡的方式来建立紧急预备金,不仅能在急需资金的时候应急使用,还可以提高资金的使用效率。

   2.子女规划

   古先生家庭两年后就将面临孩子出生的问题。考虑到孩子出生前后将会产生很大一笔费用,合计约2万元左右(参考当地平均费用),可以选择在这两年每年拿出1万元,购买银行理财产品或选择定期存款。另外,孩子的养育费用和教育费用必须提前准备。假设孩子在上大学之前接受的都是公立教育,以大学费用每年花费2万元现值保守估计,每年生活费用2万元现值,学费和生活成本增长率为5%,那么培养一个孩子23年,共需要105万元左右。对长达5年以上的长期理财目标,建议采用基金定期定额的投资方式,选择一只指数型基金,每月进行投资,达到小额投资、积沙成塔的效果。以投资报酬率8%计算,积累105万元,从两年后开始准备,每月还需要投资1327元。

   3.房贷规划

   古先生和岳女士二人在选择贷款方式上有很大的分歧。古先生希望贷款时间长一些,这样能减轻每个月的还款压力,而岳女士希望贷款时间短一些,这样可以减少利息支出。针对这样的情况,理财师建议家庭应优先考虑每个月能具体还多少钱贷款,根据贷款额度确定还款期限,并选择等额本金或等额本息的还款方式。根据家庭财务的基本原则,古先生家庭每月应留出40%的净储蓄额度,这样可以用于支付每月贷款本息的额度还有3867元左右。针对这样的情况,提出以下几种建议供参考。

   方案一:选择等额本息还款方式,贷款期限15年,利率选择2012年6月8日的贷款利率下限(85折),每月还款额为3328元。这样的贷款方式,优点是每月还款额固定,缺点是贷款总利息较多,达到了19.9万元。

   方案二:选择等额本金还款方式,贷款期限15年,利率选择2012年6月8日的贷款利率下限(85折),第一个月还款额为4149元。这样的贷款方式,优点是比方案一少还2.5万元左右的利息,缺点是每月还款额不固定(每月还款额递减)。

   方案三:如果古先生觉得上述两个方案贷款利息较多,还可以选择期限10年、等额本息还款方式,利率选择2012年6月8日的贷款利率下限(85折),每月还款额为4400元左右。该方案优点是比方案二总利息还要节省4.7万元左右,缺点是每月还款额略高,影响家庭未来其他方面的支出。

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[责任编辑:李明]
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